السماسرة: كيف سيؤثر عرب آفينيو على تجارتك؟
عند عرض وحدة ما للإيجار أو حساب الكمية المطلوب دفعها شهريًّا من قِبل المُستأجر، دائمًا ما يأتي مصطلح "المبلغ الإيجاري". لكن ماذا يعني فعلًا؟
المبلغ الإيجاري - والذي أيضًا يُطلق عليه القيمة الإيجارية - هو مصطلح يُطلق على مجموع الأموال المطلوب دفعها من أجل الاستخدام المؤقت لسلعة، آلة، أو خدمة معينة. بالمجمل، يتم الدفع أسبوعيًّا، كل أسبوعين، شهريًّا، أو حسب مدة متفق عليها مسبقًا.
الآن، بات من المؤكد عليه أنه لا يمكن تحديد تلك القيمة بشكلٍ عشوائيّ. وأيضًا، لا يجب أن تكون عالية جدًا أو منخفضة جدًا لتجنب تنفير المستأجرين وبدء حدوث خسائر ملحوظة لدى صاحب الوحدة أو العقار. وبالتبعية، القيمة الإيجارية يتم تحديدها بناء على العديد من العوامل التي تؤثر مباشرة في ارتفاعها وهبوطها. في هذه المقالة، لنتعرف سويًّا على تلك العوامل بالتفصيل.
- القيمة السوقية للوحدة العقارية
القيمة السوقية تقيس الوضع الحالي والمميز للوحدة العقارية المعينة في السوق العقاري العام للبلاد. المساحة تقترن بالمنطقة أو الحي السكني بشكلٍ عام، بالإضافة إلى وضع كل التسهيلات والخدمات العامة في الحسبان، مثل خطوط الميترو، المحال التجارية، المستشفيات، محطات القطار، وغيرها. في حالة وجود كل ما سبق، سيكون الطلب عاليًا على الوحدة. تلك العوامل ستخوِّل المستأجرين من تقدير وقبول قيمة الوحدة نفسها، مما يسمح بارتفاعها مع الوقت.
ومن الناحية الأخرى، العوامل السلبية مثل ارتفاع مستويات التلوث، هبوط معدل الأمان، ومشروعات البنية التحتية المتوقفة في الوحدة العقارية، من الممكن أن تُترجم إلى هبوط في المبلغ الإيجاري لها في السوق. وفي النهاية، يهبط معدل الإيجار أو القيمة العامة لها.
سيكون من الملحوظ بشدة والمحبط بقوة للمستأجر هو أن يكون مبلغ الإيجار للوحدة المعينة، أكبر من باقي الوحدات حولها. أيضًا الأسعار المنخفضة بشكلٍ ملحوظ غير مفيدة لأن المستأجر قد يشعر بأن هناك شيئًا خاطئًا في تلك الوحدة بالتحديد. وبالتبعية، إنه لمن الضروري دراسة المعدل السائد للأسعار الإيجارية في المنطقة قبل تحديد السعر النهائي لتأجير المنزل أو الأرض بشكلٍ عام.
لكن يجب التأكيد على أن المقارنة والنظرة المرجعية يجب أن يكونا بناء على دراسة الوحدات المشابهة للوحدة الأصلية فقط. ومن أجل القيام بتحديد سعرٍ مناسب، يجب أخذ العوامل التالية في الاعتبار:
- عدد غرف النوم والحمامات
- سنة البناء وآخر التحديثات
- المساحة الصافية للوحدة
- الخدمات والتسهيلات المتاحة
بجانب كون الرهن العقاري، الصيانة، الضرائب، والتصليحات أمور يجب أن يركز عليها صاحب الوحدة نظرًا لأنه من سيدفعها في حالة عدم استئجار الوحدة من الأساس.
- منافذ الراحة ووسائل الترفيه
الوحدات العقارية ذات منافذ الراحة ووسائل الترفيه مثل أماكن ركن السيارات، الشرفات الواسعة، حمامات السباحة، الحدائق، وغيرها، تكون بدون شك صاحبة قيمة إيجارية مرتفعة. المنازل المُأثثة (المحتوية على أثاث) أو شبه المُأثثة بالدواليب والمراوح ومساحات التخزين وآلات المطبخ ومستلزمات الأسِرَّة تكون ذات قيمة أكبر من تلك غير المُأثثة على الإطلاق.
المعدل (المتوسط) الإيجاري هو القيمة المتوقعة والمناسبة والمقبولة لاختلاف سعر الوحدة عن السعر العام للمنطقة ومطلوب من المستأجر دفعه من أجلها. يتراوح المعدل في العادة بين 2.5% إلى 3.5% مقارنة بالسعر العام في السوق العقارية.
لكن يجب الأخذ في الاعتبار أن المعدل الإيجاري ربما يختلف حسب الاخلاف الملحوظ بين العرض والطلب في بعض الأوقات. ومع ذلك، فإن القيمة العُليا والدُنيا للإيجار لا يجب أن تتخطى المبالغ الواقعة بين 2.5% إلى 3.5% من القيمة الإيجارية للوحدات الأخرى في السوق.
طرق تثمين الوحدة العقارية من حيث القيمة الإيجارية
بشكلٍ مبدئيّ، هناك خمس طرق يمكن بها تحديد المبلغ المطلوب دفعه من أجل الوحدة التجاربة المعينة بعد وضع كل العوامل المؤثرة فيه بالحسبان، وهي كالتالي:
- نهج مقارنة المبيعات (ن.م.م. - SCA)
- نهج الدخل
- نموذج تثمين الأصول المالية (ن.ت.أ.م - CAPM)
- نهج تضاعف إجمالي الإيجار (ن.ت.إ.إ - GRM)
- نهج التكلفة
هذه الأيام، البحث عن وحدة للإيجار هو ببساطة عملية تتضمن البحث عن سمسار عقاري، وأيضًا مكان لنشر قوائم العقارات المتاحة. هل تعاني من مشكلة بشأن هذا الأمر؟ تقدم مباشرة إلى عرب آفينيو لتحصل على أفضل الوحدات بأكثر القيم الإيجارية المناسبة.
